Miethäuser in Berlin
Liebe Leserinnen und Leser,
der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Berlin fühlt sich nach Aufbruchstimmung an, konfrontiert sich aber mit limitierenden Faktoren.
Einerseits ist die Nachfrage nach Mietwohnungen so hoch wie nie zuvor. Das konstante und nicht zu stoppende Bevölkerungswachstum lässt die Nachfrage und die Mieten steigen und der Neubau liegt weit hinter dem Bedarf zurück. Berlins Wirtschaftsleistung rangiert an dritter Stelle der Hauptstädte in der Europäischen Union und die Haushaltsnettoeinkommen bewegen sich im deutschen Mittelfeld. Getrieben durch die größte deutsche Universitätslandschaft entwickelt sich die Hauptstadt darüberhinaus zu einem international anerkannten Zentrum für Wissenschaft und Technologie. Junge Leute lieben Berlin innig und unübersehbar. Es gibt wohl kaum bessere Voraussetzungen für sichere, planbare und langfristige Investitionen in Wohnimmobilien als in Berlin.
Dennoch sind die Faktoren und Kaufpreise nach mehr als einem Jahrzehnt starker Anstiege zuletzt gesunken, weil das an sich gute Investitionsklima neben den regionalen Lage- und Wirtschaftsfaktoren auch von derzeit stark limitierenden makroökonomischen Parametern wie Zinsen, Klimapolitik und Gesetzen beeinflusst wird.
Schon seit einigen Jahren zeigt sich, dass der Berliner Markt nicht mehr isoliert, sondern innerhalb größerer Kontexte betrachtet werden muss. Makroökonomie, Geo- und Klimapolitik bilden den großen Rahmen, innerhalb dessen der Marktwert Ihres Zinshauses von seiner Lagequalität, Zustand, Energieeffizienz und anderen Faktoren beeinflusst wird.
Genau an dieser Stelle stehen wir Ihnen seit 18 Jahren zur Seite. Mit höchster Marktkenntnis, präzisen und einzigartigen Daten und belastbaren Einschätzungen sowie, vielleicht am wichtigsten, genau den richtigen Käufern innerhalb unseres Netzwerkes für Ihre Liegenschaft.
Nebenbei bemerkt arbeiten wir nicht nur gewinnbringend und genau, sondern auch diskret und off-market.
Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.
Ihr Peter Guthmann, Geschäftsführer
Neubewertung von Lagen und Baujahren
Die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser sind von 2022 auf 2023 insgesamt um ca. 16% zurückgegangen. Neben dem Zinsumfeld haben insbesondere Nachkriegsbaujahre niedrigere Kaufpreise erzielt, als in den Vorjahren. Insgesamt werden auch die Lagen anders bewertet. Trendlagen werden genauer auf Mietpotenziale überprüft, während etablierte Lagen sich preislich stabiler zeigen. In Bezirken mit energetisch schwierigem Bestand kommt es vermehrt zu Verkäufen.
Gesamt Berlin: Abschlüsse und mittlere Kaufpreise 2018-2023
| Jahr | Anzahl Transaktionen | Mittelwert EUR/m² WFL | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|---|
| 2018 | 990 | 2.643 | |
| 2019 | 855 | 2.861 | +8% |
| 2020 | 873 | 2.730 | -5% |
| 2021 | 914 | 3.110 | +14% |
| 2022 | 751 | 3.178 | +2% |
| 2023 | 599 | 2.673 | -16% |
Herausforderung fossiler Häuserbestand
Ein Blick auf den Häuserbestand der Hauptstadt verdeutlicht die Energie-Problematik. In Berlin liegt der größte urbane Häuserbestand in Deutschland mit rund einer Million Wohneinheiten, die noch fossil versorgt werden. Etwa 77 Prozent des Bestandes stammen aus den Jahren vor 1986. (Quelle: Amt für Statistik, Ergebnisse des Zensus 2011, Stand 2014).
GUTHMANN®
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Preisbildende Faktoren
Der Marktwert Ihres Miethauses wird von diversen Kennzahlen beeinflusst. Mieteinnahmen und ortsüblicher Faktor und Quadratmeterpreis sowie Lagequalität und Zustand stehen bei der Prüfung durch Käufer im Vordergrund.
Faktor (Vervielfältiger)
In 2023 ist der Faktor, der das Vielfache der Jahresnettokaltmiete beschreibt, empfindlich gesunken. Die Entwicklung wird in der Praxis teilweise durch Mietsteigerungen aufgefangen und zieht sich aktuell durch sämtliche Bezirke und Lagen.
| Altbezirk / Faktor | 2018 Faktor | 2019 Faktor | 2020 Faktor | 2021 Faktor | 2022 Faktor | 2023 Faktor |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mitte | 42,2 | 37,1 | 36,4 | 40,7 | 38,9 | 35,3 |
| Tiergarten | 33,7 | 30,8 | 29,0 | 29,9 | 31,3 | 24,8 |
| Wedding | 33,7 | 31,9 | 27,3 | 35,4 | 27,1 | 24,1 |
| Prenzlauer Berg | 34,9 | 33,9 | 31,1 | 33,5 | 33,8 | 28,9 |
| Friedrichshain | 35,3 | 36,4 | 31,1 | 34,1 | 36,3 | 26,7 |
| Kreuzberg | 38,1 | 31,1 | 32,2 | 32,6 | 31,4 | 25,3 |
| Charlottenburg | 34,3 | 35,3 | 34,3 | 40,0 | 1247,0 | 27,1 |
| Spandau | 26,1 | 23,6 | 25,2 | 28,9 | 26,9 | 24,5 |
| Wilmersdorf | 34,7 | 36,7 | 34,7 | 39,7 | 36,6 | 23,1 |
| Zehlendorf | 32,6 | 30,0 | 0,0 | 0,0 | 30,3 | 0,0 |
| Schöneberg | 32,5 | 32,4 | 32,1 | 33,5 | 33,8 | 23,8 |
| Steglitz | 28,7 | 27,5 | 23,9 | 32,1 | 34,9 | 24,4 |
| Tempelhof | 25,8 | 28,7 | 25,6 | 29,1 | 28,9 | 24,9 |
| Neukölln | 29,4 | 31,6 | 27,9 | 29,9 | 30,4 | 24,8 |
| Treptow | 32,7 | 0,0 | 28,9 | 33,5 | 28,4 | 0,0 |
| Köpenick | 30,1 | 30,1 | 29,1 | 30,2 | 27,3 | 0,0 |
| Lichtenberg | 26,5 | 30,9 | 26,9 | 28,7 | 28,6 | 20,0 |
| Weißensee | 25,3 | 28,6 | 26,1 | 29,2 | 27,7 | 25,9 |
| Pankow | 30,2 | 27,6 | 28,2 | 31,6 | 33,9 | 23,5 |
| Reinickendorf | 25,6 | 25,0 | 26,1 | 26,1 | 28,4 | 21,5 |
| Marzahn | 21,2 | 24,9 | 0,0 | 0,0 | 26,6 | 0,0 |
| Hohenschönhausen | 22,9 | 28,8 | 29,9 | 0,0 | 0,0 | 24,7 |
| Hellersdorf | 19,2 | 24,1 | 26,8 | 29,9 | 28,1 | 0,0 |
| Gesamt Berlin | 30,2 | 30,8 | 29,4 | 32,1 | 31,1 | 25,0 |
Quadratmeterpreise
Die Beziehung zwischen der Lage, dem Multiplikator (Faktor) und den Quadratmeterpreisen bei Miethäusern ist vielschichtig und lässt sich nicht auf eine einfache Formel reduzieren. Der Multiplikator wird in erster Linie von makroökonomischen Parametern, wie zum Beispiel dem Zinsniveau einer Finanzierung, beeinflusst. Im Gegensatz dazu basiert der Quadratmeterpreis vorrangig auf der Lage und dem Zustand der Immobilie. Ein niedriger Multiplikator kann durch höhere Nettokaltmieten ausgeglichen werden. Der Quadratmeterpreis wird zwar durch den Instandhaltungszustand der Immobilie bis zu einem gewissen Grad bestimmt, aber ein überdurchschnittlich guter Zustand in einer weniger begehrten Lage kann das Verkaufsergebnis positiv beeinflussen und den für diese Lage typischen Quadratmeterpreis übertreffen. Dies gilt bis zu dem Punkt, an dem es möglich wird, in einer besseren Lage zu einem unteren Preisniveau zu kaufen. Wir bieten eine individuelle Bewertung Ihres Objekts an, um den maximalen Marktwert zu ermitteln und beraten Sie zu Maßnahmen, die den Wert Ihrer Immobilie steigern können. Die anschließende Tabelle gibt einen Überblick über die üblichen Quadratmeterpreise für die wertrelevante Geschossfläche in den Berliner Bezirken.
Mittlere Kaufpreise EUR/m² Wohnfläche
| Altbezirk | 2022 EUR/m² | 2023 EUR/m² | Differenz % |
|---|---|---|---|
| Mitte | 5308 | 3864 | -27 |
| Tiergarten | 2745 | 1709 | -38 |
| Wedding | 2660 | 2043 | -23 |
| Prenzlauer Berg | 3551 | 2481 | -30 |
| Friedrichshain | 2824 | 2448 | -13 |
| Kreuzberg | 3058 | 2455 | -20 |
| Charlottenburg | 3769 | 3379 | -10 |
| Spandau | 2943 | 2275 | -23 |
| Wilmersdorf | 3778 | 3894 | 3 |
| Schöneberg | 3133 | 2626 | -16 |
| Steglitz | 3242 | 2393 | -26 |
| Tempelhof | 3201 | 2155 | -33 |
| Neukölln | 2484 | 2275 | -8 |
| Köpenick | 3162 | 3263 | 3 |
| Lichtenberg | 3659 | 2300 | -37 |
| Weißensee | 2987 | 3224 | 8 |
| Pankow | 3284 | 2930 | -11 |
| Reinickendorf | 2771 | 2615 | -6 |
| Marzahn | 2985 | 3180 | 7 |
| Hohenschönhausen | 2213 | 2460 | 11 |
| Hellersdorf | 3266 | 2389 | -27 |
| Gesamt Berlin | 3178 | 2673 | -16 |
Kaufpreisspannen
Der Spread oder die Kaufpreisspanne zeigt das untere und das obere Ende der Skala bei der Ermittlung eines marktgerechten Verkaufspreises. Die Spanne ist meist abhängig von Baujahresklassen und Erhaltungszustand sowie Investitionsbedarf. Zuletzt haben insbesondere Wohnhäuser aus den Nachkriegsbaujahren, bedingt durch die schlechte Energiebilanz, an Wert verloren. Der Effekt wurde durch eine lange Zeit unklare Ausrichtung der Gesetzgebung und durch schlecht kalkulierbare Kosten für die energetische Sanierung verstärkt. Die Flaute im Neubau hat zuletzt zu einem Rückgang von Modernisierungs- und Sanierungskosten geführt, auch liegen nun gängige Erfahrungswerte für Maßnahmen vor. Trotzdem werden energetische Ertüchtigungen eingepreist.
| Jahr / Year | Mitte | Tiergarten | Wedding | Prenzlauer Berg | Friedrichshain | Kreuzberg | Charlottenburg | Spandau | Wilmersdorf | Zehlendorf | Schöneberg | Steglitz | Tempelhof | Neukölln | Treptow | Köpenick | Lichtenberg | Weißensee | Pankow | Reinickendorf | Marzahn | Hohenschönhausen | Hellersdorf | Jahr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2018 | 1.267 bis 5.247 | 1.255 bis 4.447 | 950 bis 3.004 | 1.582 bis 3.510 | 888 bis 5.793 | 1.165 bis 5.655 | 1.350 bis 6.401 | 301 bis 11.919 | 1.048 bis 5.366 | 1.526 bis 7.453 | 1.068 bis 3.089 | 1.065 bis 3.687 | 983 bis 2.817 | 695 bis 4.849 | 1.062 bis 3.873 | 1.081 bis 2.066 | 844 bis 4.840 | 805 bis 2.379 | 468 bis 4.652 | 570 bis 5.695 | 1.350 bis 2.959 | 500 bis 2.097 | 857 bis 2.320 | 2018 |
| 2019 | 1.208 bis 6.168 | 1.425 bis 3.647 | 874 bis 3.154 | 1.461 bis 4.964 | 1.395 bis 3.404 | 1.082 bis 4.197 | 1.423 bis 11.340 | 606 bis 3.192 | 1.601 bis 9.143 | 2.446 bis 5.173 | 1.314 bis 3.917 | 1.164 bis 4.071 | 862 bis 5.997 | 1.032 bis 2.941 | 1.318 bis 2.656 | 1.579 bis 2.650 | 698 bis 4.630 | 1.000 bis 3.376 | 671 bis 3.090 | 396 bis 4.839 | 1.018 bis 2.339 | 1.382 bis 2.028 | 846 bis 3.858 | 2019 |
| 2020 | 1.594 bis 8.481 | 1.454 bis 2.811 | 1.003 bis 4.084 | 1.310 bis 3.280 | 1.248 bis 3.284 | 1.424 bis 4.894 | 1.364 bis 6.181 | 431 bis 5.758 | 1.151 bis 10.526 | 3.230 bis 4.837 | 1.363 bis 4.841 | 1.637 bis 3.183 | 770 bis 4.909 | 592 bis 4.392 | 986 bis 4.069 | 930 bis 5.683 | 1.230 bis 5.748 | 1.126 bis 4.594 | 895 bis 2.819 | 654 bis 5.248 | 1.589 bis 3.255 | 1.729 bis 2.307 | 1.495 bis 3.090 | 2020 |
| 2021 | 1.603 bis 8.475 | 1.106 bis 3.422 | 841 bis 5.446 | 1.436 bis 6.835 | 1.314 bis 6.696 | 1.167 bis 4.264 | 1.570 bis 16.262 | 841 bis 4.633 | 1.596 bis 7.347 | 2.560 bis 6.944 | 1.625 bis 7.047 | 1.489 bis 5.253 | 1.125 bis 4.644 | 896 bis 6.326 | 1.794 bis 5.217 | 984 bis 5.812 | 1.142 bis 4.960 | 1.390 bis 3.167 | 1.109 bis 6.111 | 601 bis 3.873 | 2.006 bis 3.012 | 1.525 bis 4.482 | 1.248 bis 3.389 | 2021 |
| 2022 | 1.489 bis 16.844 | 1.193 bis 3.702 | 1.358 bis 3.867 | 347 bis 7.736 | 458 bis 3.141 | 862 bis 5.068 | 1.707 bis 6.579 | 472 bis 6.013 | 874 bis 7.043 | 1.976 bis 3.897 | 1.735 bis 4.707 | 1.799 bis 3.821 | 1.232 bis 3.670 | 824 bis 4.515 | 1.467 bis 2.931 | 1.716 bis 3.999 | 287 bis 6.116 | 1.691 bis 3.186 | 1.421 bis 5.626 | 954 bis 5.094 | 2.195 bis 2.733 | 1.081 bis 2.150 | 1.717 bis 4.312 | 2022 |
| 2023 | 1.495 bis 5.777 | 660 bis 1.823 | 446 bis 2.594 | 994 bis 2.964 | 1.374 bis 2.844 | 911 bis 6.567 | 1.093 bis 7.927 | 800 bis 4.608 | 1.466 bis 6.024 | - | 1.339 bis 4.404 | 1.827 bis 2.082 | 1.069 bis 2.570 | 756 bis 5.590 | - | 2.302 bis 2.912 | 357 bis 3.134 | 1.247 bis 5.177 | 950 bis 4.509 | 866 bis 4.270 | 1.266 bis 4.667 | 1.138 bis 2.714 | 1.425 bis 2.523 | 2023 |
Nachlassende Inflation, sinkende Bauzinsen, wachsende Dynamik
Das veränderte Zinsumfeld hat zu einer Zäsur auf dem Markt für Miethäuser geführt. Die hohen Bauzinsen sind die Folge des Ukraine-Krieges mit explosionsartig gestiegenen Inflationsraten. Umgekehrt ist nicht zu erwarten, dass die Bauzinsen mit Nachlassen der Inflation ebenso schnell sinken, wie sie gestiegen sind, zumal die Entwicklung der Staatsanleihen und Pfandbriefe die Richtung für die Bauzinsen vorgeben.
Trotzdem rechnen die meisten Experten im Verlauf des Jahres mit sukzessive zurückgeführten Zinsen auf ein Niveau deutlich unter 3 Prozent. Dies wird eine spürbare Belebung des Zinshausmarktes zur Folge haben. Wir haben die entscheidenden Kennzahlen in einer kompakten Grafik für Sie zusammengetragen, die den Stand des EZB-Leitzinses und der aktuell angebotenen Bauzinsen mit 10-jähriger Bindung spiegeln.
Sie überlegen, Ihr Miethaus in Berlin zu verkaufen? Unsere Beratung wird Sie überzeugen.
Individuelle Beratung
Zeitrahmen für den Verkauf eines Zinshauses in Berlin
Die gesamte Transaktionsdauer beim Verkauf eines MFH in Berlin kann durch eine professionelle Vorbereitung und Abwicklung zeitlich gestrafft, sicher und zügig gestaltet werden.
- Beratung: Klärung der Ausgangslage, marktgerechte Einpreisung
- Professionelle Dokumentation: Beschleunigung der Prüfung durch Kunden und Banken
- Vermarktung: Diskrete off market Vermittlung im solventen internen Kundenkreis
- Vertragshandling: Vertragsprüfung mit Anwälten und Notaren, Beurkundung
- Prüffrist Bezirk (Lesen Sie unseren Blogbeitrag zum Vorkaufsrecht)
- Kaufvertrag-Vollzug und Kaufpreisfälligkeit
- After Sales: Übergang und Nachbetreuung
Bei Verkäufen in Milieuschutzgebieten (mehr Infos Milieuschutz ) haben die Bezirke trotz der gerichtlich gestoppten Vorkaufspraxis eine dreimonatige Prüffrist. Sofern ein Objekt gemäß den Regelungen der Erhaltungssatzung bewirtschaftet wird, besteht kein Vorkaufsrecht.
Wir navigieren Sie durch jede Herausforderung
Die aktuelle Lage auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser in Berlin ist herausfordernd. Zwar kommt der Markt wieder in Bewegung, die Entwicklung ist in den Bezirken aber sehr unterschiedlich. Spezifische Objektmerkmale müssen in Einklang mit dem Markt stehen.
Die Schlüssel für den bestmöglichen Verkauf ist eine sorgfältige Analyse und Vorbereitung, inklusive einer transparenten Dokumentation Ihrer Liegenschaft, eine zielgerichtete Vermarktungsstrategie und ein Fokus auf die Maximierung Ihres Erlöses. Die richtige Vorbereitung ermöglicht es potenziellen Käufern, das Investitionsrisiko besser zu verstehen und den Due Diligence-Prozess effizient zu durchlaufen. Eine gut geplante Verkaufsstrategie kann Trends entgegenwirken und die Werterosion verhindern.
Regulierung
Auch wenn derzeit weniger über Regulierung gesprochen wird, könnten mit Blick auf steigende Mieten neue Maßnahmen auf Vermieter/Eigentümer zukommen.
Auf der politischen Agenda stehen einige Punkte:
- Weitere Verschärfung der Mietpreisbremse, z.B. Gesetzesantrag von Hamburg und Bremen: Bundesrat soll möbliertes Wohnen beenden
- Expertengruppe im Bundestag arbeitet an der Novellierung der §§ 24 bis 28 BauGB. Vorkaufsrecht soll wiederbelebt werden
- Grüne und SPD möchten ein Mietmoratorium, d.h. ein Einfrieren der Miete für einen bestimmten Zeitraum
- Gewinnbesteuerung: Abschaffung der Spekulationsfrist oder Verlängerung der Haltedauer wird immer wieder diskutiert
- Kappung der Mieterhöhung von 15 auf 11 Prozent in 3 Jahren
- Beschlossen ist die Verpflichtung der Gemeinden auf Erstellung eines Mietspiegels auf einheitlicher Grundlage
Im Regulierungsradar haben wir zusammengefasst, welche Vorhaben ungeachtet der Umsetzbarkeit, kursieren.
Dieser Report wurde zuletzt am 26.04.2024 aktualisiert.
Disclaimer
Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.
Quellen
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)
Methodik
Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.